Guida alle concessioni demaniali marittime: gare 2027, indennizzo, durata e canone

Questa guida riunisce in un’unica pagina il percorso che porta un Comune costiero dalla ricognizione del demanio all’aggiudicazione delle nuove concessioni: norme, scadenze, ruoli, documenti e punti critici. Ogni sezione rimanda agli approfondimenti tecnici pubblicati su smartengin.it.

Indice: Il quadro normativo · Le scadenze · Chi fa cosa · Ricognizione e piano delle spiagge · Valore, durata e canone · Indennizzo all’uscente · Avviso, criteri e aggiudicazione · Subentro e opere · Checklist · Domande frequenti

Il quadro normativo: dalla direttiva servizi alle gare del 2027

La direttiva 2006/123/CE impone una selezione imparziale e trasparente quando le risorse naturali disponibili sono scarse. Dopo le sentenze dell’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato del 2021, che hanno escluso le proroghe generalizzate, la L. 118/2022 e il D.L. 131/2024 hanno fissato le regole e i tempi delle procedure di affidamento.

Riferimento	Cosa stabilisce
Dir. 2006/123/CE, art. 12	Selezione imparziale e trasparente per l’uso di risorse naturali scarse
Cons. Stato, Ad. Plen. 17 e 18/2021	Disapplicazione delle proroghe generalizzate
L. 118/2022, artt. 3 e 4, come modificati dal D.L. 131/2024 (L. 166/2024)	Efficacia dei titoli, procedure selettive, contenuti dell’avviso, durata, criteri, indennizzo all’uscente
D.L. 32/2026, art. 8	Schema di bando tipo nazionale, da sottoporre alla Conferenza unificata
Codice della navigazione, artt. 36 e 49	Concessione dei beni demaniali e destino delle opere non amovibili alla scadenza
D.L. 104/2020, art. 100	Canone annuo minimo, aggiornato ogni anno
Leggi regionali sul demanio marittimo	Piani delle spiagge, quote di spiaggia libera, procedure locali

Le scadenze

Data	Cosa succede
30 giugno 2027	Termine per avviare le procedure di affidamento (prima applicazione)
30 settembre 2027	Cessano di efficacia le concessioni in essere
31 marzo 2028	Termine ultimo, solo con atto motivato per ragioni oggettive, ad esempio un contenzioso
In qualsiasi momento	Se la gara è conclusa, il Comune può affidare prima della scadenza (Cons. Stato, sez. VII, 6539/2026)

Tra ricognizione, perizie, piano economico-finanziario e avviso, una procedura fatta bene richiede molti mesi: per rispettare il 30 giugno 2027 il lavoro va avviato nell’inverno 2026-2027.

Chi fa cosa

Soggetto	Ruolo
Comune	Ente concedente nelle regioni che hanno delegato le funzioni: ricognizione, lotti, avviso, aggiudicazione, nuovo titolo
Regione	Legge e piano regionale delle coste, assenso sui piani comunali, indirizzi sulle procedure
Ministero (MIT)	Bando tipo nazionale, decreto sui criteri dell’indennizzo, aggiornamento del canone minimo, sistema informativo del demanio (SID)
Perito	Perizia asseverata sugli investimenti da indennizzare, scelto dall’ente tra cinque nominativi indicati dal C.N.D.C.E.C.
Concessionario uscente	Prova degli investimenti realizzati; spese della perizia a suo carico
Aggiudicatario	Offerta e piano economico-finanziario; pagamento dell’indennizzo all’uscente

Prima della gara: ricognizione e piano delle spiagge

Il punto di partenza è una banca dati delle concessioni: superfici, opere amovibili e non amovibili, canoni pagati, scadenze, contenziosi, verificati sul SID e riportati su base GIS. Da qui si capisce quanti lotti mettere a gara e con quali caratteristiche.

I lotti discendono dal piano delle spiagge previsto dalla legge regionale (piano comunale delle coste, piano dell’arenile, PUA, PUAD, PUD, PUL, piano spiaggia: il nome cambia da regione a regione). Il piano deve essere efficace, non solo approvato: assenso regionale, prescrizioni recepite, pubblicazione. Un piano incompleto espone gli atti di gara all’annullamento (TAR Lecce, sez. I, sent. 1270/2026). La tabella regione per regione è nell’articolo Concessioni balneari: cosa deve fare il Comune entro il 2027.

Valore, durata e canone

La nuova concessione dura da 5 a 20 anni, il tempo necessario ad ammortizzare e remunerare gli investimenti richiesti. Per motivare la durata serve un piano economico-finanziario di riferimento per ciascun lotto: ricavi attesi, costi di gestione, investimenti, canone e indennizzo da corrispondere all’uscente.

Il canone ha una base fissata dalla normativa statale, con un minimo annuo aggiornato ogni anno (D.L. 104/2020, art. 100), a cui si può aggiungere la componente offerta in gara. La stima del valore della concessione serve anche a calcolare l’importo della procedura e a scegliere il regime di pubblicità dell’avviso.

L’indennizzo al concessionario uscente

La legge riconosce all’uscente il valore degli investimenti non ammortizzati e un’equa remunerazione su quelli degli ultimi cinque anni. Il Consiglio di Stato (sent. 6539/2026) ha chiarito che l’indennizzo non è automatico: va valutato in concreto, senza forfettizzazioni, e gli investimenti vanno provati dal concessionario. La mancanza del decreto attuativo sui criteri non blocca le gare.

• Perizia asseverata acquisita dall’ente prima del bando, redatta da un professionista scelto tra cinque nominativi indicati dal C.N.D.C.E.C.; spese a carico dell’uscente.
• Beni già ammortizzati: secondo le linee guida C.N.D.C.E.C. (informativa 121/2026) possono rientrare se ancora utilizzati e utili al subentrante: l’ammortamento si intende in senso tecnico-economico, non solo contabile.
• Cosa rientra: cabine inamovibili, piscine, impianti sportivi, pedane per l’accessibilità e manutenzioni straordinarie su questi beni. Cosa resta fuori: lettini, ombrelloni, cabine amovibili e dotazioni amovibili di bar e cucina, salvo diversa previsione del bando, e le opere con ordine di demolizione.
• Pagamento: a carico del subentrante, che ne versa almeno il 20% prima del perfezionamento del nuovo titolo, pena la decadenza.

Per i beni amovibili le linee guida (§ 4) richiamano la possibilità di premiare in gara, fino a 15 punti su 100, l’impegno del subentrante ad acquistarli dall’uscente al valore di perizia.

Avviso, criteri e aggiudicazione

L’avviso resta pubblicato per almeno 30 giorni sul sito istituzionale e all’albo pretorio, e su BUR, GU o GUUE nei casi previsti. Deve indicare almeno oggetto, durata, canone, indennizzo, requisiti, criteri di valutazione e schema di disciplinare.

Oltre al rialzo sul canone, la legge chiede di valorizzare:

• qualità del servizio e accessibilità, anche per le persone con disabilità;
• qualità degli impianti e servizi integrati con il territorio;
• obiettivi ambientali e sociali;
• esperienza tecnica e impegno ad assumere il personale del concessionario uscente.

I requisiti devono favorire la partecipazione di micro, piccole e giovani imprese. Ogni punteggio va motivato: è sui criteri, più che sul prezzo, che si concentra il contenzioso. Il bando tipo nazionale previsto dall’art. 8 del D.L. 32/2026 è ancora in fase di definizione: va verificato il suo stato prima di approvare gli atti.

Dopo l’aggiudicazione: subentro e opere

Il nuovo titolo si perfeziona dopo il versamento della quota di indennizzo. Le opere non amovibili restano acquisite allo Stato alla scadenza, salvo diversa previsione dell’atto (art. 49 Cod. nav.); quelle amovibili restano dell’uscente, salvo acquisto da parte del subentrante. Nel corso della concessione il Comune verifica il rispetto degli impegni assunti in offerta: investimenti, servizi, accessibilità, personale.

Checklist per il Comune

• ☐ Nominare il RUP e costituire un gruppo di lavoro demanio, tecnico, ragioneria e legale.
• ☐ Completare la ricognizione delle concessioni su SID e GIS.
• ☐ Chiedere ai concessionari la documentazione sugli investimenti: fatture, titoli edilizi, piani di ammortamento.
• ☐ Avviare le perizie sugli investimenti da indennizzare.
• ☐ Verificare che il piano delle spiagge sia efficace e definire i lotti.
• ☐ Costruire PEF di riferimento, durata e canone per ciascun lotto.
• ☐ Approvare avviso e disciplinare in tempo per pubblicarli prima del 30 giugno 2027.

Tutti gli approfondimenti

• Concessioni balneari: cosa deve fare il Comune prima del 30 settembre 2027
• Concessioni demaniali marittime: il nostro servizio
• Linee guida C.N.D.C.E.C. sull’indennizzo (informativa 121/2026, PDF)

❓ Domande frequenti

Entro quando il Comune deve avviare le gare per le concessioni demaniali marittime?

In prima applicazione entro il 30 giugno 2027. I titoli in essere restano efficaci al massimo fino al 30 settembre 2027, con possibile differimento motivato non oltre il 31 marzo 2028.

Il Comune deve aspettare il bando tipo nazionale?

No. Il bando tipo previsto dall’art. 8 del D.L. 32/2026 non è ancora operativo e la legge non sospende i termini: il Comune procede con atti propri, motivando criteri e parametri economici, e verifica lo stato del bando tipo prima dell’approvazione.

Quanto dura la nuova concessione?

Da 5 a 20 anni, in misura pari al tempo necessario ad ammortizzare e remunerare gli investimenti previsti nel piano economico-finanziario.

Chi paga l’indennizzo al concessionario uscente?

Il subentrante, che ne versa almeno il 20% prima del perfezionamento del nuovo titolo. L’importo si basa sulla perizia asseverata acquisita dall’ente prima del bando.

Si indennizzano anche i beni già ammortizzati?

Sì, se sono ancora utilizzati e conservano un’utilità economica per il subentrante (linee guida C.N.D.C.E.C., informativa 121/2026). Restano esclusi i beni amovibili, salvo diversa previsione del bando.

Si può fare la gara senza un piano delle spiagge efficace?

È sconsigliabile: lotti, superfici e quota di spiaggia libera discendono dal piano. Se il procedimento non è concluso, gli atti di gara sono esposti all’annullamento (TAR Lecce, sent. 1270/2026).

Fonti: L. 118/2022, artt. 3 e 4, nel testo modificato dal D.L. 131/2024 (conv. L. 166/2024); D.L. 32/2026, art. 8; D.L. 104/2020, art. 100; Codice della navigazione, artt. 36 e 49; Consiglio di Stato, Ad. Plen. 17 e 18/2021 e sez. VII, sent. 6539/2026; C.N.D.C.E.C., informativa 121 del 16 ottobre 2026; TAR Puglia, Lecce, sez. I, sent. 1270/2026. Aggiornato all’8 novembre 2026: verificare sempre il testo vigente prima dell’uso in un atto.

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