Concessioni balneari: cosa deve fare il Comune prima del 30 settembre 2027

Per i Comuni costieri il conto alla rovescia è già cominciato. Tra ricognizione delle concessioni, perizie, piano economico-finanziario e avviso pubblico, una procedura fatta bene richiede molti mesi: chi parte nella primavera del 2027 rischia di arrivare in ritardo o di pubblicare atti fragili, esposti al contenzioso.

Le date da segnare

Cosa ha detto il Consiglio di Stato

Con la sentenza n. 6539 del 18 agosto 2026 il Consiglio di Stato ha fissato tre punti utili a ogni ufficio demanio:

• il 30 settembre 2027 è un termine massimo di efficacia dei titoli, non un diritto del concessionario a restare fino a quella data;
• l’indennizzo all’uscente non è automatico: va valutato in concreto, senza forfettizzazioni, e gli investimenti vanno provati dal concessionario;
• la mancata emanazione del decreto attuativo sui criteri dell’indennizzo non blocca l’avvio né la prosecuzione delle gare.

Il percorso della gara, in sei passaggi

1. Ricognizione del demanio. Elenco delle concessioni, superfici, opere amovibili e non amovibili, canoni pagati e scadenze, verificati su SID e base GIS.
2. Pianificazione. Lotti da mettere a gara, quota di spiaggia libera, coerenza con il piano delle spiagge previsto dalla legge regionale (vedi la tabella più avanti).
3. Perizia sull’indennizzo. Per ogni concessione con investimenti da indennizzare, perizia asseverata acquisita prima del bando, redatta da un professionista scelto dall’ente tra cinque nominativi indicati dal C.N.D.C.E.C.; le spese sono a carico dell’uscente.
4. Piano economico-finanziario e durata. La nuova concessione dura da 5 a 20 anni, il tempo necessario ad ammortizzare gli investimenti previsti: senza un PEF di riferimento la durata non è motivata.
5. Avviso pubblico. Pubblicazione per almeno 30 giorni su sito istituzionale e albo pretorio (e BUR, GU o GUUE nei casi previsti), con i contenuti minimi di legge: oggetto, durata, canone, indennizzo, requisiti, criteri e schema di disciplinare.
6. Aggiudicazione e subentro. L’indennizzo è a carico del subentrante, che ne versa almeno il 20% prima del perfezionamento del nuovo titolo, pena la decadenza.

Il piano delle spiagge, regione per regione

La gara si fa sui lotti che il piano delle spiagge rende disponibili: è il primo documento da verificare. Ogni regione costiera ha il proprio strumento, con nomi e procedure diverse.

Denominazioni e procedure cambiano spesso: prima di avviare la gara vanno verificati la legge regionale vigente e lo stato di approvazione del piano comunale. Non basta una delibera di approvazione: il piano deve essere efficace. Un caso recente lo mostra bene. Il TAR Lecce (sez. I, sent. 23 ottobre 2026, n. 1270) ha ritenuto non ancora in vigore un piano comunale delle coste che la Regione aveva approvato a condizione di modifiche sostanziali mai recepite dal Comune, anche se il Consiglio comunale lo aveva poi approvato «in via definitiva». Su un piano in queste condizioni non si costruiscono i lotti di gara.

Ruoli, valore della concessione, criteri e subentro sono riassunti nella Guida alle concessioni demaniali marittime.

Indennizzo: contano anche i beni già ammortizzati?

La legge parla di investimenti non ammortizzati, più un’equa remunerazione sugli investimenti degli ultimi cinque anni. Le linee guida del C.N.D.C.E.C. (informativa n. 121 del 16 ottobre 2026) chiariscono che l’ammortamento va inteso in senso tecnico-economico, non solo contabile o fiscale: un investimento completamente ammortizzato può rientrare nell’indennizzo se è ancora utilizzato e produce utilità economica alla data della valutazione (§§ 3 e 7). Conta però solo ciò che resta utile anche al subentrante: cabine inamovibili, piscine, impianti sportivi, pedane per l’accessibilità e le manutenzioni straordinarie su questi beni. Sono invece esclusi lettini, ombrelloni, cabine amovibili e dotazioni amovibili di bar e cucina, che restano di proprietà dell’uscente, salvo diversa previsione del bando, e le opere colpite da ordine di demolizione.

Per il Comune la conseguenza è pratica: il libro dei cespiti non basta. La perizia deve verificare bene per bene stato, vita utile residua e utilità per chi subentra, e il bando deve dire con chiarezza quali beni rientrano nell’indennizzo. Per i beni amovibili il bando-tipo prevede una strada diversa: fino a 15 punti su 100 all’impegno del subentrante ad acquistarli dall’uscente al valore di perizia (§ 4 delle linee guida).

📄 Scarica le linee guida C.N.D.C.E.C. sull’indennizzo (PDF, 22 pagine, 0,9 MB).

I criteri di aggiudicazione

Oltre al rialzo sul canone, la legge chiede di valorizzare qualità del servizio e accessibilità, anche per le persone con disabilità, qualità degli impianti, servizi integrati con il territorio, obiettivi ambientali e sociali, esperienza tecnica e impegno ad assumere il personale del concessionario uscente. I requisiti devono favorire la partecipazione di micro, piccole e giovani imprese.

Ogni punteggio va motivato: è sui criteri, più che sul prezzo, che si concentra il contenzioso.

Cosa conviene fare adesso: checklist per il Comune

• ☐ Nominare il RUP e costituire un gruppo di lavoro demanio, tecnico, ragioneria e legale.
• ☐ Completare la ricognizione delle concessioni entro l’inverno.
• ☐ Chiedere ai concessionari la documentazione sugli investimenti (fatture, titoli edilizi, piani di ammortamento).
• ☐ Avviare le perizie sugli investimenti da indennizzare.
• ☐ Verificare che il piano delle spiagge sia efficace (assenso regionale, prescrizioni recepite, pubblicazione) o aggiornarlo, e definire i lotti.
• ☐ Costruire PEF di riferimento, durata e canone per ciascun lotto.
• ☐ Approvare avviso e disciplinare in tempo per pubblicarli prima del 30 giugno 2027.

❓ Domande frequenti

Fonti: L. 118/2022, artt. 3 e 4, nel testo modificato dal D.L. 131/2024 (conv. L. 166/2024); Consiglio di Stato, sez. VII, sentenza 18 agosto 2026, n. 6539; C.N.D.C.E.C., Linee guida per la stima del valore d’indennizzo per i concessionari uscenti da concessioni demaniali marittime (informativa n. 121 del 16 ottobre 2026, §§ 3, 4 e 7); TAR Puglia, Lecce, sez. I, sentenza 23 ottobre 2026, n. 1270; leggi regionali sul demanio marittimo. Verificare sempre il testo vigente prima dell’uso in un atto.

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